Néhány egyszerű tanács megszívlelése elegendő ahhoz, hogy a lakáskiadás ne váljon rémálommá.
Albert nagy várakozással indult neki a lakáskiadásnak…a legújabb trendek szerint felújított, pöpec lakását meghirdette, amire meglepő gyorsasággal jelentkezett a bérlő…aki ráadásul szimpatikus volt, könnyen megtalálták a közös hangot, szinte félszavakból értették egymást. Hősünkkel madarat lehetett fogatni, főleg, amikor rendben kézhez kapta az első havi bérleti díjat.
Néhány hónap is eltelt, mire az alsó szomszéd jelezte Albertnek, hogy a lakók igen zajosak, állandóak a kopácsolások, zörgések…Felkeresve a bérlőt, emberünk meglepetten tapasztalta, hogy a frissen elkészült lakásában átalakítás zajlik. A felvont szemöldökére válaszként annyi érkezett: “hogy jobban illeszkedjen a stílusunkhoz”.
Albert zaklatottan, kétségbeesve, tanácstalanul hagyta el az ingatlant, ahová a albérlő felesége, gyereke, két macskájuk, meg egy hörcsög is beköltözött nem kevés piszkot, macskaszőrt, összekapart kanapét, zsírkrétás falat hagyva maguk mögött…
Minden bizonnyal te is tapasztaltál már hasonlót, de legalábbis hallottál a lakáskiadással járó kisebb-nagyobb kellemetlenségekről.
Az alábbiakban a hosszútávú lakáskiadás velejáróiról olvashatsz, arról, hogyan lehet jól csinálni, hogyan érdemes kiadni, mi mindent érdemes szem előtt tartani, hogy te is az elégedett lakáskiadók közé tartozhass.
Mi számít hosszútávú lakáskiadásnak?
A köznyelv ezt albérletként említi, a hivatalos, „ingatlanbérbeadás” néven a jogszabályokban találkozhatunk vele. Ez azt jelent, hogy lakásodat hosszabb távra adod ki valakinek.
Időtartamát a bérleti szerződés tartalmazza a megegyezés szerint, egyéb jogok és kötelezettségek mellett, melyekre a későbbiekben még kitérünk. Ez szólhat határozott vagy határozatlan időtartamra, általában minimum 1 évre, azután meghosszabbítható.
A díjtétel rendszerint havi fix összegben kerül meghatározásra. Ezen felül kell még megfizetni a lakás rezsijét.
A bérbeadó a legtöbb esetben két havi kaució (óvadék) kikötését kéri, amit a lakó kiköltözése után visszaad, amennyiben a lakásban nem keletkezett kár. Albert lakói tehát nem sok jóra számíthattak a kaució tekintetében.
Milyen a rövidtávú lakáskiadás?
Törvényszerű, hogy ha van hosszú távra szóló, akkor kell lennie rövidtávúnak is….Ahogy a neve előrejelzi, ez utóbbi esetén a tulajdonos rövidebb időtartamra, napokra vagy hetekre (maximum 90 napra) adja bérbe az ingatlant.
A rövidtávú kiadás leginkább a turistákat, átutazókat, városlátogatókat célozza meg. Napjainkban egyik közkedvelt formája az Airbnb.
Ebben az esetben bútorozott, teljes mértékben felszerelt, gépesített ingatlanról beszélünk, beleértve az ágyneműt is, sőt időközönkénti takarítást is magában foglal. A bérbe vevő részéről fizetendő díj a rezsiköltséget is tartalmazza.
Adózás tekintetében itt egész más játékszabályok érvényesek, mivel adószám nélkül nem lehet folytatni ezt a tevékenységet. Természetesen az előnyök, hátrányok is eltérőek a hosszútávútól. No, de kanyarodjunk vissza a számunkra érdekes hosszútávú lakáskiadáshoz, nézzük meg annak előnyeit.
A hosszú távra szóló kiadás előnyei
- Vitathatatlan előnye, hogy egyenletesen és állandó bevétellel számolhatsz a kiadás időtartama alatt.
- Korábban említettem, hogy a lakásbérleti szerződéseket az esetek többségében 1 év határozott időre kötik a felek azzal a kikötéssel, hogy ha a határozott idő lejárta előtt nem jelzik egymás felé a szerződés megszüntetésének szándékát, akkor a bérleti szerződés automatikusan további egy évre meghosszabbodik.
- Hosszútávú kiadás esetén a bérlő fizeti a közüzemi (víz, gáz, áram) és az egyéb költségeket (közös költség, szemétdíj, internet kábeltévé, távfelügyelet), téged így rendszerint csak a lakásbiztosítás költsége, az esetleges építményadó terhel.
- Hosszútávú kiadás esetén nincs túl sok adminisztrációs tennivaló számodra.
Lehetséges hátrányai
- Számolni kell annak a lehetőségével, hogy a bérlőnk nem annyira megbízható, mint, amilyennek kezdetben tűnt, s nem fizeti a költségeket, kiköltözni azonban nem akar. Ennek orvoslására olyan fontos a megfelelő közjegyzői okiratba foglalt lakásbérleti szerződés, amely véd bennünket a peres eljárástól, de bosszankodást mindenképpen okozhat számunkra.
- A hosszú távon lakást bérlő otthonaként használja az ingatlant (mos, főz, gyereket nevel, stb.), így a lakás nagyobb igénybevételnek van kitéve, jobban amortizálódik.
- Néhány alapvető dolog figyelembe vételével nem kell aggodalmaskodnunk lakástulajdonosként, sok későbbi kellemetlenség elkerülhető, ezzel nagy terhet vehetünk le saját vállunkról.
- Hogy mi ez a néhány szempont? Lássuk!
Mire fontos figyelni bérbeadás esetén?
- Ha hosszú távon szeretnénk bérbeadni a lakást, azt megtehetjük saját adóazonosítónk alatt, illetve külön adószámot is kérhetünk a NAV-tól e tevékenységre, de ez utóbbi nem feltétele annak.
- Mindenképpen kötelező az írásos szerződéskötés, hogy biztosra menj.
- A jó hír, hogy hosszútávú bérbeadás esetén nincs szükség arra, hogy pénztárgépes nyugtát adj, még akkor sem, ha a bérbe vevő készpénzben fizeti a bérleti díjat.
Mit tartalmazhat a bérleti szerződés?
Abban talán mindannyian egyet tudunk érteni, hogy egy szerződés rengeteg információt tartalmaz. Mi, laikusok, ennek bizonyos részeit értjük, s talán akadnak olyan részek, amelyeket némi homály fed.
Az alábbiakban nem a teljeskörű jogi ismeretek átadása a cél, hanem olyan szempontok felvillantása, melyek segítséget nyújthatnak abban, hogy a jó szerződésnek köszönhetően problémamentes legyen a lakás bérbeadása.
A szerződésben mindenképpen rögzíteni kell:
- pontosan melyik lakásra vonatkozik a szerződés;
- a bérlés időtartama (határozott vagy határozatlan;
- bérleti díj összege, annak esetleges emelésére vonatkozó kikötések;
- milyen módon fizet a bérbe vevő (készpénz, banki átutalás);
- kamatot lehet kijelölni arra az esetre, ha a bérlő késik a fizetés idejével;
- a fedezetül szolgáló kaucióra vonatkozó kritériumok.
A kaució a barátod, hiszen a bérbeadó érdekeit védi, mely a felmerülő költségek (bérbe vevő által meg nem fizetett bérleti díj, közüzemi szolgáltatások díja, az őt terhelő költségek), a lakó által okozott kár megtérítésére nyújt fedezetet.
Ennek mértéke többnyire 1-3 havi bérleti díj összege.
Rajtad és a lehetőségeiden múlik, hogy bútorozottan vagy anélkül kínálod az ingatlant, illetve hogy további szolgáltatást kínálsz-e (pl: takarítás). Viszont jó, ha ezek is feltüntetésre kerülnek a szerződésben.
Ne feledd, ezek azok a “nem is apróságok”, melyek megkímélnek a hosszas procedúráktól, az esetleges pereskedéstől, amire – lássuk be – , senkinek sincs szüksége.
A szerződéskötés további részleteiről ide kattintva olvashatsz: Lakás Bérleti Szerződés >>
Tippek, amikre érdemes figyelni hosszútávú lakáskiadás során
Adózni márpedig kell
Az adófizetést senki sem kerülheti el, érdemes tájékozódni, hogyan jársz a legjobban. Fontos kifejezések kerülhetnek elő, mint az áfa-kör, meg a “tárgyi mentes” tevékenység…
A biztosítóköteled a Kiköltözési nyilatkozat
Létezik egy biztos megoldás a “túlságosan ragaszkodó” lakó eltávolítására, ez pedig a kiköltözési nyilatkozat, melyet a közjegyző előtt íratsz alá az újdonsült lakóval.
További információt találsz az önkéntes kiköltözési nyilatkozatról itt: Kiköltözési Nyilatkozat >>
Jöhet a vendégség?
A saját dolgodat megkönnyítheted azzal a megállapodással, hogy a lakód fogadhat-e vendégeket, rendezhet-e összejöveteleket. Felhívhatjuk a figyelmét a környéken megengedett zajszintre, a lakóközösség normáira.
Itt egy tipli, ott egy szög
Jó, ha tisztázzátok azt is, hogy a bérbe vevő végezhet-e munkálatokat a lakásban, illetve annak mértékét, továbbá azt, hogy ennek költsége hogyan jelenik meg a bérleti díjban.
Nálatok laknak-e állatok?
Meglepetést okozhat, ha nem beszéltek a háziállat tartásról, s a csilli-villi világos padlódat beborítja a hosszú, fekete kutyaszőr, ami még a fiókokba is bekúszott valahogy. A lakásban kutyát tartók számára ismerős lehet a probléma, amikor még a sosem használt és fel nem nyitott ágyneműtartó is nyomokban házi kedvencet tartalmaz.
Vedd jegyzőkönyvbe!
Érdemes figyelni arra, hogy a lakás átadásakor a közüzemi órák állását jegyőkönyvben rögzítsük. Felesleges vitákat tudunk így elkerülni. A lakás berendezési tárgyairól, valamint azok állapotáról készíts jegyzéket (akár fotókat is készíthetsz).
Csekkold le!
Rögzítsd írásban azt, hogy a lakás ellenőrzése mikor és hogyan történhet.
A hosszútávú lakáskiadás, ami nyugalommal jár
Képzeld csak el, hogy nyugodtan pihengetsz a kedvenc kanapédon ülve, idegeskedés nélkül, kezedben a kedvenc italoddal, amikor hangjelzés érkezik a telefonodra, ami a számládra beérkezett havi bérleti díjat jelzi, majd egy halvány mosollyal az arcodon elégedetten hátradőlsz arra gondolva, hogy az utóbbi hetekben eszedbe sem jutott a lakáskiadás, hiszen “minden jó”.
Mit szólsz ehhez? Jól hangzik, ugye?