Ezt érdemes elolvasnod, mielőtt kiadnád a lakásod!
Emlékszel még arra, amikor álmodtál arról, hogy milyen jó lenne kiadni egy lakást, így passzív jövedelemhez jutni?
Most, hogy megvan az ingatlan, itt állsz a kiadás előtt, szeretnéd a legtöbbet kihozni belőle?
Mit szólnál, ha 6 hónap múlva te is az elégedett, “kényelmesen hátradőlős” lakástulajdonosok körébe tartoznál?
Cikkünkből megtudhatod, mikre ajánlatos figyelni, hogy a lakáskiadás minél kevesebb vesződséggel járjon, melyek azok a dolgok, amikre már a tervezés során gondolni kell, s mi minden merülhet fel a lakáskiadás után.
Hogyan kínáljuk portékánkat az ingatlan bérbeadása során?
Sosem volt még ilyen széles a lehetőségek tárháza az ingatlanjukat kiadni kívánó tulajdonosok előtt, s ebben nem csak a világhálónak van óriási szerepe. Számos cég foglalkozik azzal, hogy intézzék a kiadás hercehurcáit, nagy csomag terhet levéve ezzel a válladról.
Hogy mit jelent ez?
Adott esetben a teljes menedzsment szolgáltatást, melybe beletartoznak olyan időrabló dolgok, mint fényképek készítése az ingatlanról, hirdetés feladása, bérlőszűrés (erről még lesz szó a későbbiekben), megtekintések időpontjai, papírmunka… Sokunknak fontos szempont, hogy ez sok utánajárást spórol meg nekünk.
Persze, adott a lehetőség, hogy te magad vedd a kezedbe az ügyeket. Minél több az ismerős, annál könnyebb dolgod lehet a bérlő megtalálásában, a közösségi oldalakon történő megosztással gyorsan “híre megy”, míg eljut leendő lakódhoz.
Az ily módon létrejövő üzletnek nagy előnye, hogy több információt gyűjthetünk be az ismerősök által, legyen szó akár a bérlőről, akár a bérleményről vagy tulajdonosról.
Nyilván ebben az esetben nem kell számolnunk az ingatlanközvetítő díjával. Kinek, miből van több: pénz vagy idő.
A rend kedvéért megemlítem a kiveszőfélben lévő offline opciót is: a lépcsőházban kitűzött hirdetést, az újságban feltüntetett reklámot, vagy az oszlopra kiragasztott, érdeklődés esetén telefonszámot, weboldal címet tartalmazó tépkedhető szórólapot.
Mire figyelj a berendezés során, mit érdemes szem előtt tartani?
Mindannyian tudjuk, hogy mennyi minden dől el az első találkozáskor, s hogy mennyire fontos az első benyomás. Így van ez a lakás kiadás során is, amikor leendő bérlőnk először átlépi a küszöböt, hamar eldől, hogy saját igényei szempontjából élhetőnek találja-e.
Ezért olyan lényeges, hogy figyelembe vegyük a bérlők alapvető szükségleteit, hiszen mindenki számára fontos, hogy valódi otthon legyen az a hely, ahol élünk.
Variálható dekoráció
Azt nem szeretjük, amikor belépve szögek, lyukak látványa fogad amerre csak nézünk, a frissen festett falaink “sorozatlövést” kaptak az átadás óta eltelt időben. Célszerű kialakítani a képek helyét a falon, így lakó igényének megfelelő alkotással cserélheti ki. Számtalan az alternatívák tárháza: tehetünk képek tárolására alkalmas polcot a falra, de válogathatunk a különböző képakasztó sínek közül is.
Dobozokból élni?
A stabilitás, otthonosság kiveszik, ha tárolóhelyek hiányában a lakó dobozaiban kényszerül hagyni a holmiját. Élhetővé tehetjük számára a lakást, ha elhelyezünk benne tárolásra alkalmas bútorokat, polcokat (feltéve, ha bútorozottan adjuk ki).
Néhány egyszerű figyelmességgel kiadásra váró lakóhelyünket otthonossá tehetjük bérlőink számára.
Az okoskütyük korában élünk
Ott még nem tartunk a kiadó lakások világában, hogy azok okosotthonok legyenek, de azzal emelheted renoméját, ha elektronikai készülékekkel szereled fel. Legyen az egy jó mosógép, szuper tv, vagy egy pöpec kávéfőző, kenyérpirító.
Mindent a maga helyén
Kis alapterület esetén nem várható el a kiadó hajléktól, hogy minden funkciót külön helyiség lásson el, de néhány trükkel szeparálhatod annak egy-egy szegletét. Például dolgozósarkot alakíthatsz ki, melyet akár egy polccal elkülöníthetsz, de függönnyel teheted meghitté a hálórészt.
Kinek adjuk ki? Fontos, hogy okosan dönts!
Egyáltalán nem mindegy, hogy kinek adjuk ki az ingatlant…hiszen magunknak okozunk fejfájást, ha nem tájékozódunk alaposan leendő bérlőnk felől.
Persze, javasolt olyan személyt választanunk, akivel a szimpátia is kialakul, azonban ez korántsem elegendő. Fontos ellenőriznünk azt is, hogy megfelelő jövedelemmel rendelkezik-e a kiadások kifizetéséhez.
Magyarországon egyszerűbb módon zajlik a bérlők előszűrése, mint más európai országban, nálunk rendszerint elegendő, ha a bérlő bemutatja a személyi igazolványát, lakcímkártyáját, továbbá kifizeti az első havi bérleti díjat, valamint 2 havi bérleti díjnak megfelelő kauciót.
Ellenőrizd a leendő lakót
Mindezek ellenére a tulajdonosnak ajánlott ellenőrizni a bérlőt, akár a közösségi oldalakon, de fontos a jelenlegi lakhatási-, munkakörülményeiről kikérdezni.
Diákoknak történő kiadás során szerencsés, ha a bérletet valójában finanszírozó szülő is szerepel a szerződésben, mint fizetésre kötelezett.Több diák esetén pedig minden lakótárs esetén fontos megállapodást kötni, így elkerülhető, hogy 3 diák közül csupán az egyik fizessen.
Talán, te is amolyan óvatos duhaj vagy, aki az elővigyázatosságot tartod szem előtt. Jó opció számodra, ha igénybe veszed azon cégek szolgáltatásait, akik a teljeskörű menedzsment részeként a bérlőszűrés feladatát is elvégzik helyetted.
A lakáskiadásnál nagyon fontos tudnunk, hogy kivel kötünk szerződést, s ami még ennél is fontosabb, az a jó bérleti szerződés. Nézzük!
A lakáskiadás nélkülözhetetlen társa a lakás bérleti szerződés
Bérleti szerződés kell. Mindenki érdeke. Emellett pedig jogszabály írja elő, hogy írásba legyen foglalva. Még jobb, ha közjegyzői okiratba kerül, így mellőzhetőek a peres eljárások és annak finomságai.
Itt csupán említést teszek a kiköltözési nyilatkozatról, mely a “túlságosan ragaszkodó bérlők” ellen kínál megoldást.
A kiköltözési nyilatkozatról ide kattintva olvashatsz részletesen:
Önkéntes Kiköltözési Nyilatkozat >>
A jó szerződés titka
A problémamentes lakás bérbeadáshoz tehát jó szerződés szükséges. Mitől lesz jó a dokumentum?
Nyilván attól, hogy megkíméli a feleket egy esetleges peres hercehurcától. Ennek pedig az a feltétele, hogy lehetőleg a legtöbb részlet szerepeljen az iratban, ami a kiadás kapcsán felmerül.
Íme, néhány dolog, amit mindenképpen rögzíteni szükséges:
- pontosan melyik ingatlanra vonatkozik az egyezség;
- a bérlés időtartama (határozott vagy határozatlan);
- bérleti díj összege, annak esetleges emelésére vonatkozó kikötések;
- milyen módon fizet a bérlő (készpénz, banki átutalás);
- kamatot jelölhetünk ki arra az esetre, ha a bérlő késik a fizetés idejével;
- a fedezetül szolgáló kaucióra vonatkozó kritériumok.
A megállapodás szólhat határozott vagy határozatlan időre, adhatod bútorozottan vagy anélkül, mindez megegyezés kérdése, de legyen benne az iratban.
A kaució a barátod, hiszen a bérbeadó érdekeit védi, mely a felmerülő kiadások (bérlő által meg nem fizetett bérleti díj, közüzemi szolgáltatások díja, a bérlőt terhelő költségek), a lakó által okozott kár megtérítésére nyújt fedezetet. Ennek mértéke többnyire 1-3 havi bérleti díj összege.
Ide kattintva további hasznos információkat találsz a lakásbérleti szerződésről:
Lakásbérleti Szerződés >>
A lakáskiadáskor gondolni kell a közmű szolgáltatásokra
Vajon hogyan célszerű csinálnom? Átírassam a közmű szolgáltatásokat a bérlő nevére? Vagy jobban járok, ha a nevemen marad?
Gyakori dilemma ez a bérbeadók számára, hogy melyik út a kevésbé göröngyös.
Mindkettő megoldás mellett szólnak érvek, de mindkettőnek akad hátránya is.
Amennyiben átíratod a bérlő nevére, akkor ő közvetlenül lesz szerződéses kapcsolatban a szolgáltatókkal, ennek következtében a fizetési kötelezettség is közvetlenül a lakót terheli majd. Hátránya viszont az, hogy nemfizetés esetén a közmű szolgáltatás kikapcsolásra kerül – a bérbeadótól függetlenül -, amely csak költséges eljárás keretében kerülhet visszakapcsolásra.
Dönthesz úgy, hogy minden közmű szolgáltatás a neveden marad, abban az esetben a fizetésre kötelezett is te vagy. Az elfogyasztott gáz, víz, áram mennyiség alapján, vagy átalánydíjat meghatározva kérheted a költségek megtérítését a bérbe vevőtől.
Ezáltal jobban ellenőrzésed alatt tarthatod a dolgokat.
A gond akkor jelentkezik, ha a lakó nem fizeti a rezsiköltséget, neked ebben az esetben is fizetned kell a közmű szolgáltatás költségeit, nem hivatkozhatsz arra, hogy nem fizetett a bérlő.
Elromlott! Ki fizeti a javítást?
“Ami elromolhat, az el is romlik.” – ismerjük a szállóigét, ami arra sarkallja a bölcs kiadót, hogy minden eshetőségre felkészüljön.
Beázik a fürdőszoba, csőtörés miatt papírhajókat úsztat a bérlő, csöpög a csap, és folytathatnánk a hosszas felsorolást arról, hogy mi minden történhet egy lakás életében – persze a legrosszabb, legváratlanabb pillanatokban.
Okos dolog, ha már előre gondolsz ezekre az esetleges kellemetlenségekre, illetve annak helyrehozatalára.
A jogszabályban foglaltak értelmében a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet teljes időtartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a megállapodás előírásainak.
Az ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmas akkor, ha az épület központi berendezéseinek a lakásban lévő egységei és a lakás berendezései üzemképesek.
A kicsi költség a bérlőnek, a nagy költség a bérbeadónak
A főszabály szerint az ingatlan fenntartásával járó kisebb költségeket (pl: csöpögő vízcsap, kiégett izzó, eldugult lefolyó) a bérlő, a nagyobb költséget (cirkó berendezés cseréje, vízcsap egészének a cseréje) a bérbeadó viseli.
A szerződő feleknek módjuk adódik arra, hogy ettől a szabálytól írásba foglalt megállapodással eltérjenek. Ilyen eltérések esetén a szerződő feleknek meg kell egyezniük abban is, hogy milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt a bérlő, illetve az átvállalt költségekkel hogyan számolnak el.
A költségviselés kérdése érzékeny téma mind a bérbeadó, mind a bérlő részéről, éppen ezért olyan fontos a felmerülő költségek megtérítését és annak feltételeit minden esetben meghatározni, a bérleti szerződésbe foglalni.
A lakáskiadás és az állattartás
Bizonyított a háziállat tartás stresszcsökkentő hatása, ennek is köszönhető, hogy egyre többen döntenek úgy, hogy házi kedvenceket fogadnak mindennapjaikba, még, ha apró garzonban vagy albérletben élnek is.
A társasházak életében központi kérdés, hogy megengedett-e, s ha igen, milyen állatot tartani az épületben. A társasház közösségének nincs arra lehetősége, hogy a kutya, macska lakásban történő tartását kifejezetten megtiltsa, mégis meg tudják keseríteni az állattartó bérlő vagy az engedélyező bérbeadó életét.
A jegyzőnek van hatásköre az állattartást korlátozni, esetleg megtiltani az állatvédelemre, valamint az állattartásra vonatkozó szabályok megsértése esetén.
Felmerül a kérdés, hogy akkor most engedjük vagy sem, hogy a bérlő állatot tartson?
Érvek szólnak ellene és mellette is, s vannak tévhitek, melyek a kettőt jól összekuszálják. Ebben kívánunk most eligazítást nyújtani.
Miért engedjük be az állatot az albérletbe?
Aki tartott már állatot házban, az tudja, hogy minden óvintézkedés ellenére könnyen belep mindent a kutyaszőr, különösen a szőrváltás időszakában. És ezt úgy értem, hogy mindenhol, értsd jól: a legváratlanabb helyeken is ott vannak a szőrszálak.
Állattartónkat ez fokozott takarításra készteti, így történhet az, hogy talán tisztább környezetet találunk ott, ahol állat és ember együtt él.
Jöhet az egész állatkert
Természetesen nem csupán kutyatartás jöhet szóba, az ember kreativitásának köszönhetően ma már akármilyen állatot képes tartani, tűnjön is az bármilyen furcsának is… Sokan örülünk annak a korlátozásnak, hogy tilos azon veszélyes állatok tartása, melyek a ház lakóinak egészségét, biztonságát a legkisebb mértékben is veszélyezteti, illetve az ingatlan háborítatlan használatát akadályozza.
Szóval a pókoknak, skorpióknak, mérges kígyóknak, stb. kívül tágasabb.
Szintén népszerű a különféle rágcsálók tartása (hörcsög, törpenyúl, csincsilla, tengerimalac, stb.), akik az idő legnagyobb részét ketrecben töltik, jobbára felügyelet mellett engedik ki őket, így nem tesznek kárt a bútorokban. Amennyiben mégis valami malőr adódna, a kis kedvenc elszabadulva megrágna egy vezetéket, ez esetben ott van a kaució, melyből levonható a javítás költsége.
Egy akvárium, benne néhány halacskával szintén nem túl sok vizet zavar…nem fognak hangoskodni, sem megrágni a szék lábát, így bérbeadóként nem kell tartanunk az okozott kártól.
A legfélelmetesebb tényező: a szag
Talán sokan azért ódzkodnak attól, hogy beengedjék az állatot az albérletbe, mert büdös. Csakhogy az esetleg megjelenő kellemetlen szagokat nem az állat maga, hanem az alom higiéniájának hiánya okozza.
Amennyiben a háziállat élettere megfelelően karban van tartva, rendszeresen tisztítva van, akkor nem jár szaggal. Ha bérlőnk mégsem a takarítás világbajnoka, akkor legkésőbb távozásával együtt a szagok is távoznak. Ennél sokkal kártékonyabb a lakásban történő dohányzás, hiszen annak füstje beszívódik még a falakba is.
Amennyiben bizonytalankodsz, hogy engedd-e be az állattal érkező bérlőt, ajánlott felmérni, hogy mennyire megbízható állattartó a leendő lakó. Beszélhettek róla, hogy milyen oltásokat kapott, féregtelenítve lett-e, netán van-e kutyaiskolai bizonyítványa.
+1 Bónuszként szerepeljen még egy előny az állattartás mellett: a költözés stresszel jár, főleg, ha azon is aggódni kell, hogy vajon az állat hogy viseli a változást. A kis kedvenc is megérzi a változást, meg a gazdi nyugtalanságát. Ennek tudatában a bérlő igyekszik minél ritkábban kitenni magát, s pajtiját ilyen stresszhatásoknak.
Vagyis, állattartó bérlőnk hosszabb ideig elkötelezheti magát ugyanazon albérletben, ezzel a te nyugalmadat is biztosítva.
További érdekességeket olvashatsz a Lakáskiadás menete című cikkünkben.
Mit mond a lakástörvény a költségek megoszlásáról a lakáskiadás kapcsán?
- Külön rendelkezés szól a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatosan.
Ezen kiadások viselésére vonatkozó szabályozást alapvetően a bérbeadó és a bérlő megegyezése körébe helyezi.
Ha nem készül külön megállapodás, akkor a karbantartással és felújítással kapcsolatos kiadások a lakót, a pótlással és cserével kapcsolatos ráfordítások a bérbeadót terhelik.
- A bérlő nem köteles a bérbeadó által végzendő munkák költségeit megelőlegezni sem, azonban köteles a bérbeadót tájékoztatni, ha a dolognál károsodás veszélye áll fenn, vagyis felmerül a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége.
Amennyiben ezt nem teszi meg a bérlő, a késedelemből származó kár már őt fogja terhelni.
- A bérlő a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti a bérbeadót terhelő munkálatokat, ha azokat a bérbeadó nem végzi el, melynek kapcsán megtérítési igénye merül fel.
- Amennyiben a bérlő azonnali beavatkozást igénylő munkát végzett a bérbeadó helyett, az igazolt költségének egy összegben való megtérítését igényelheti tőle, feltéve, hogy így nem okoz méltánytalan megterhelést a másik félnek.
- Abban az esetben, ha a lakásban, a berendezésekben, továbbá az épületben vagy annak központi berendezéseiben a bérlő magatartása miatt kár keletkezik (pl: a bérlő nyitva hagyta a vízcsapot, emiatt ázás következett be), a bérbeadó a bérbe vevőtől a hiba kijavítását vagy a kár megtérítését követelheti.
- A bérlőnek szükséges engedélyt kérnie a bérbeadótól, ha a lakásban bármilyen felújítási vagy átalakítási munkát akar végezni.
Ennek hiányában a bérlő nem követelheti a ráfordítások megtérítését, valamint a kiköltözéskor a bérlemény eredeti állapotát köteles helyreállítania.